[转载]奥维房地产图文网络管理系统解决方案
信息来源：太平洋电脑网一、系统建设总体目标
通过建立房地产图文信息为核心的全局共享的综合房地产数据库，开发完成房地产管理职能部门的业务管理及办公自动化系统，实现房地产管理的无纸化、网络化、规范化，为全市房地产管理与决策提供技术支持，并不断提高管理的质量、水平和效率，充分体现公开、公平、公正的原则，全方位地为社会提供优质快捷的服务，从而达到为地方活跃房地产市场、营造最佳投资环境创造基础，这是系统建设的总体目标。
系统功能设计上要求应本着先进、实用、安全的原则，充分考虑目前房地产管理的实际情况及将来业务发展需求，统一规划，分步实施。系统开发的总体要求和长远目标：
奥维房地产图文网络管理系统必须是以房地产产权产籍管理为核心的多元化、网络化的高效、先进、实用的管理信息系统，整体管理构架逐步形成一个内联处各科、所、中心、公司，并扩展至各房地产相关管理部门的网络自动化办公体系；u 采用GIS技术建立产权登记、产籍图文管理、产权交易、房地产测绘、市场管理和档案管理的三位一体（图、档、卡）化管理信息系统，同时能为其他各业务处室提供详尽的房地产属性和空间信息资源；u 充分利用房地产各职能部门的数据信息建立房地产资源与资产动态分析与管理决策支持系统，并通过多媒体及现代办公通讯手段及时了解、监控、指挥各项工作为领导提供决策；u 分阶段建设功能齐全的服务网站，通过Internet进行政策宣传、发布公告、办事查询、网上信访、司法协助并提供图文并茂的各类房地产信息，进而构筑电子商务平台为公众及房地产开发、中介、物业、建材、装潢等众多单位提供ASP增值服务，如在线交易、备案受理、广告促销、会员服务等，实现基础房地产信息及房地产管理社会服务信息化。
系统建设所要达到近期目标是：
1． 联网办公、数据共享系统在网络环境上实现房地产业务管理网络化，即首先实现房地产测绘、产权交易、产权登记、档案管理等业务的全局联网，初步实现无纸化办公。
2． 以图管房、图文一体（如果没有产籍图，放在第二期）
应用GIS技术，以房地产产籍图、分丘图、分层分户图及产权登记档案的一体化管理为目标，逐步建立统一完整的产权产籍数据库，实现以图查文、以文查图、图数一致的业务管理需求。
3．窗口办文、公开公正系统具有灵活的业务流程管理功能，满足房地产交易管理与产权登记分设或集中管理的模式，在内部业务管理上业务流转、权限控制、案件督办等功能。
4． 产权限制、准确可靠系统对产权限制（查封、解封、抵押、冻结等）进行有效的管理，自动、智能监控每个交易业务中的产权登记状态，如有异常，自动中止并立即提醒工作人员。
系统提供办事指南、办证查询，大屏幕信息发布、触摸屏查询，并通过Internet发布房地产市场信息、政策法规、提供查询、中介等服务。
5． 统计查询、决策支持系统提供各类统计查询功能，快速、准确提供各类统计数据，为内部管理及领导决策提供高效的手段。
此目标的实现前提是产权市场测绘需要协同管理。
二、系统开发技术路线
根据系统建设目标和原则，系统开发将采用如下技术路线：
2.1Client/Server结构与Internet/Intranet技术相结合
本系统是MIS与GIS结合的系统，在开发过程中将充分应用比较成熟的Client/Server结构以及B/S结构，采用三层模型（Three Tiers）进行开发,具体设计结构由用户选择决定。
2.2应用GIS技术实现图文一体化管理
为了更好实现系统的图文一体化集成，采用关系数据库管理空间与非空间数据是基础，另外采用组件GIS技术是成功的关键。通过GIS组件将GIS集成到MIS与工作流应用中，实现真正的图文一体化集成。
2.3工作流技术的应用
为了解决房地产管理的工作流程和信息流的计算机管理问题，采用工作流（Workflow）技术实现系统内部工作流程的管理，通过工作流管理系统将办公自动化系统与GIS应用系统融为一体。
领导可以对对内部的工作流程、审批业务运作情况进行监控。实现办公过程中的信息自动传递、信息交流、审批过程追踪、进度控。
2.4远程办公功能系统支持远程联网办公，此功能主要是为领导在异地办公提供方便。具体是通过拨号到服务器的方式，异地审批、异地查询等，实现适时动态管理。
三、系统设计构架
3.1房地产测绘管理系统
房地产测绘是房地产管理的基础性工作，主要确定房屋的面积、形状、结构、坐落，房地产测量涉及外业测绘、内业编制产籍号、绘制分层分户图、分摊面积计算、成果输出及归档，形成的资料有房地产产籍图、分层分户图、计算表格、调查表格等。
测绘管理模块建议采用GIS技术进行数据的管理与组织，以1：500或1：1000为基础的房地产产籍图图库，以此为基础对房屋分层分户图进行索引与管理。
3.1.1产籍图的管理
2 测绘基础资料管理、维护、查询和检索2 控制点网资料管理2 测绘项目管理2 产籍图管理、修改及更新2 编丘功能及产权证重复办证查询及控制2 房屋照片及多媒体声象资料的采集、编辑、输入集成及查询2 进一步开发可实现房屋三维可视化管理3.1.2分层分户图绘制与面积分摊计算2 分层分户图的绘制及图形编辑功能2 各类商品房分摊面积自动计算2 图形与计算成果的自动归档2 测绘报告自成生成2 测绘审批管理3.1.3统计查询功能2 在图上任意选定区域统计土地面积、建筑面积、发证面积、发证户数等。
2 以楼盘立面图方式直观显示每幢房屋发证、查封、抵押状态2 根据地名、房屋坐落、产权人定位在产籍图上的房屋位置3.1.4制图及输出2 标准分幅产籍图输出2 标准分层分户图输出2 权证智能配图与激光成像输出至产权证2 其它专题图件输出3.2房地产档案管理系统系统主要完成档案管理中的日常入库、编录、借阅及维护工作，实现计算机电子档案数据库与实物档案资料的一致管理。负责产权登记查档、出具查档证明、协助司法查封等各类业务，并完成日常各级房地产管理部门规定的统计报表。
3.2.1房地产档案编录及入库
2 对产权登记所需提供的各类要件及登记过程中形成的审批文件、附图进行归档编录，录入档案存放位置及档案编号2 采用数码相机快速建档系统对登记收件原件扫描建库2 对已发证，但未录入数据库的产籍资料进行补录2 录入查封、冻结协助执行书，并对产权登记库进行交易封档3.2.2房地产档案查询与检索提供各类档案查询方式，提供组合查询、模糊查询、图上查询等功能，并可对档案扫描图象查询、显示，并可将查询结果打印输出。
3.2.3房地产档案统计
提供各类房地产业务统计报表的统计、形成各类报表，并对统计结果以图表形式显示，可为各类分析提供数据。
3.3房地产产权登记交易管理系统
登记管理系统是应用计算机管理实现房屋新建初始、转移、变更更正、房改房、验（换）证及其它登记，以及档案查询、协助司法查封等工作。主要包括受理、审批、收费、缮证及归档等环节的操作与管理。
2 系统将完成产权登记、交易等各业务的处理、审批、及登记发证，是房地产产权监理处的日常工作，要求系统操作简便、响应速度快、审批权限控制严格。
2 对已查封、抵押、冻结的产权转移的严密控制，有效防止不法之徒利用各种非法手段骗取权证，重复办证，同时也要防止内部人员不规范操作。
2 将测绘成果直接引入，不需重新输入，并有权限控制。
2 将产权登记信息直接转入档案库中，保持查档信息、产权登记信息、实物档案卷宗一致性。
2 建立产权登记历史库，建立交易历史档案。
3.4商品房预售备案管理系统根据《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起３０日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
2 商品房预售登记是一种准登记行为，一旦房屋峻工验收，程序进入预 转现登记状态，预售转销售的房屋与房地产交易登记流程相衔接，预售转销售后的房屋清单能实时自动进入可办理交易登记的库里。
2 建立楼盘表，对房屋的销售状态，付款方式等通过不同的颜色在楼盘表上显示，通过点击楼盘表，程序能自动将每套房屋的销售情况，购房人情况等直观的显示出来。
3.5他项权登记管理系统
他项权是对拥有的合法财产的一种处分的权力。目前在房地产管理中，主要涉及三种类型：
2 存量房地产抵押登记，已取得所有权证的基础上，为银行贷款而所做的登记。
2 预售商品房按揭，在未正式取得产权证，但已作商品房备案的基础上，其本质上是一种住房抵押贷款行为，在购房时自己支付其中的一部分钱，剩余部分以所购房屋作抵押而向银行贷款支付。
2 在建工程抵押，指在房屋未竣工前，开发商为获取资金以在建工程作为抵押的标的物所做的抵押。
其审批过程是由窗口受理，检查申请资料的完备性，录入申请资料，并通过窗口办文系统传送到有关处室和部门，由部门办理，办理结果最后由窗口返回用户。
系统主要实现对窗口办文的监督和控制，根据流程环节设置判断收件是否符合要求、工作是否超时、是否需要督办、工作是否完成。
采用计算机网络化管理，交易档案数据与产权登记数据合二为一，只需输入产权证号，产权登记状况、产权限制状况、房地产分层分户图直接从产权库中调出，无需人工输入。系统从受理、初审、勘测、审核、审批全部采用计算机流程化管理，审批完成后进入交费环节，系统自动计算应交税费并打印收费通知单（进一步开发可和银行系统联网），完成收费后案件自动流转至产权登记发证中心进行登记发证。
3.4语音查询系统
语音查询系统是为了方便群众而直接通过电话语音的形式了解相关的信息，具有较大的实用性和社会性。
语音查询包括两个方面：一是自动提示，主要是系统通过自动拨号通知申请人或申请单位前往缴费、领证等，二是任意电话用户可以拨打语音查询电话，咨询了解相关的政策法规、申请办理各项业务的注意事项以及查询办证情况等信息。
3.5数码录入管理系统
数码录入管理系统主要是为办证审批提供各种查验依据，为实现无纸化办公提供前提。
系统快速实现身份证、发票、各种证件及其他受理所需要件的数码存档，审批时可自动调用。
3.6业务流程控制系统
主要对整个业务流程进行设置。根据有关房地产登记管理条例或规定，设定业务审批流程、审批时限并可随时调整。
设定科室、职员及相应的权限，设定口令及用户界面。
设定系统各类参数，如打印参数、分层分户图的读写权限、产籍图路径等办证状况查询、查封抵押信息查询、房地产法规查询、房地产权属登记公告以及各类房地产市场信息查询信息发布系统是将房地产管理有关信息通过大屏幕向公众发布（如房屋拆迁信息、基准房价、开发商楼盘效果图、中介租赁信息等）。
也可以通过触摸查询、电话查询和Internet等方式发布，系统所发布的信息包括空间信息和非空间信息。
四、项目建议实施计划
4.1 系统开发流程整个系统的开发分三个阶段：
4.1.1系统分析设计阶段
根据房地产业务需求对系统功能以及可行性进行进一步的了解和分析，确定开发人员方案和技术方案。提交业务需求文档和需求规格说明书以及具体详细的开发计划书。
4.1.2系统编码阶段
根据需求分析，进行系统总体设计及详细设计、模块划分，形成各类设计文档，进入具体编码阶段以及测试工作。
同时进行用户手册等文档编写。
4.1.3系统实施阶段
系统分期分模块试运行，并进行用户培训，在进行适当调整后正式运行。
4.1.5系统维护阶段
在正式运行并调试完成后，提供系统技术支持和售后服务。
4.2系统费用构成（三部分构成）：
1、软件开发费用：这部分费用取决于用户对系统功能和模块的需求；
可选子系统有：
1）、房地产产权登记管理子系统；
2）、房地产市场交易管理子系统；
3）、房地产档案管理子系统；
4）、房地产基础测绘管理子系统；
5）、房地产项目测绘管理子系统；
6）、商品房预售备案登记子系统；
7）、房地产语音查询子系统；
8）、房地产数码存档子系统；
9）、房地产信息发布子系统。
2、图形建库费用：这部分费用取决于图形数据质量和数量；
产籍图数字化建库依据国家测绘收费标准，主要有三种情况：
1、 图形数据已经矢量化并且不需要更新；2、 图形数据已经矢量化但是需要更新；3、 图形数据没有矢量化，需要数字化建库。
3、数据转换费用：这部分费用取决于原来数据库数据转换的难易程度。
4.3 系统管理、维护与人才培养在系统开发完成后，系统管理与维护是确保系统可持续发展的关键。而系统管理与维护一方面需要领导决策层的重视支持、在管理体制和政策上给予帮助，另一方面需要有一批人才给予保障。
在开发过程，双方共同参与，深入了解系统，掌握系统管理与维护的有关技术，使系统在管理、维护等方面得到保障。
数据更新问题是系统存活的核心问题，要建立完善的系统数据采集和数据更新机制（如产籍图的更新），确保系统能够持续稳定地发展。
4.5技术支持
系统实行终身维护，一定时间内提供免费维护和升级，此后酌情收取合理的维护成本费用；公司专门开设有客户服务热线、电子信箱、传真等，及时为客户排除系统应用过程中遇到的问题，对于通过以上途径无法解决的问题，公司承诺对于外地用户在规定时间内到现场。
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